“薛定谔的产权” ——深圳“小产权房”买卖纠纷的司法处理分析

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目录 

一、相关裁判观点归类

（一）确认“合同无效”，并就“无效”的后果作出明确处理

（二）以“行政处理在先”等理由直接驳回起诉或不予受理

（三）确认“合同无效”，但对无效的后果不作处理

二、深圳“小产权房”买卖纠纷裁判观点分析

三、相关实务应用简析

一、相关裁判观点归类

通过对“无讼案例”中所搜索到的深圳“小产权房”买卖合同纠纷案件的裁判文书进行分析，我们认为,相关裁判结果大致可分成三类：

（一）确认“合同无效”，并就“无效”的后果作出明确处理

对于涉案房产未交付，或交付后买方因故离开的“小产权房”买卖合同纠纷案件，法院一般都会“毫不犹豫”地作出无效判决，并对合同无效后的后果进行实体性判断。

如在梁超凡与朱锐清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【（2013）深宝法民三重字第5号】，虽然被告朱锐清此前已签订合同、支付过一部分购房款且实际占有涉案房产多年，但后来因拆迁等原因又搬离了涉案房屋。在此背景之下，法院认定“原、被告签订的《房屋转让合同书》，《房屋转让合同书》所涉案房屋未办理房地产初始登记，亦未补办用地及建设等手续，尚不具备商品房的性质，原告将其出售，违反了法律法规的强制性规定，应属无效”，并在此基础上，判决卖方返还购房款及利息，买方返还房屋、支付房屋使用费等。

（二）以“行政处理在先”等理由直接驳回起诉或不予受理

在涉案房产已交付使用之后，如交易相关方——通常是卖方——向法院提起“确认合同无效之诉”，由于深圳当地政府在“小产权房”处置上的特殊政策（详情见本文第二部分），法院对相关案件的处理会显得相当谨慎，且大多遵循“行政处理在先”的原则。

如陈丽容与王宗德房屋买卖合同纠纷一案【（2015）深中法房终字第1732号】，一审法院查明涉案房屋没有合法报建手续，属于典型的“小产权房”，但“现已由陈丽容进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报但未有处理决定，说明涉案房产既未取得合法权属，亦未经行政主管部门就其合法性作出处理，陈丽容、王宗德双方就履行前述《合作建房协议》而产生的各种权益及损失，尚处于待定状态。为体现公平与合理，当事人应在行政部门对涉案土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，在此之前不宜作出实体处理”，并以此为由裁定驳回原告的起诉。二审法院维持了该裁定。

涉案房产是否已申报“历史遗留违法建筑”，不影响法院对“行政处理在先”原则的适用。在邓其秋与陈潮贤房屋买卖合同纠纷一案【（2016）粤0303民初18699号】的民事裁定书中，法院通篇没有提到涉案房产是否已申报“历史遗留违法建筑”，而是直接指出“原、被告均未举证证明其为宅基地所在集体经济组织的成员，故，原告与深圳市笋岗实业股份有限公司、被告与梁克宗之间关于买卖争讼房产之行为均违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。在行政主管部门对其违法行为作出处理前，原告起诉要求确认被告与梁克宗关于争讼房产之买卖合同效力不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原告的起诉依法应予驳回”。

（三）确认“合同无效”，但对无效的后果不作处理

在部分同类案件中，法院会对将“合同效力”与“善后处理”分成两个问题。对于前者，法院会引用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《合同法》五十二条等规定，明确确认涉案房屋的买卖合同无效；对于后者，则会先交给主管政府部门处理。这一点深圳中院在廖醒玉,廖静梅与李华珍房屋买卖合同纠纷一案的二审民事裁定书【（2013）深中法房终字第564号】中得到明确阐述：“涉案房屋尚未取得合法的权属登记证书，当事人廖醒玉、廖静梅请求法院确认其与李华珍签订的《房屋转让协议》无效，依法属于人民法院应当受理的民事诉讼范围，人民法院应当对涉案合同的效力进行审理作出认定”。

二、深圳“小产权房“买卖纠纷裁判观点分析

对于“小产权房”买卖行为，现阶段可参考2016年11月《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”。对此，广东省高级人民法院在2017年10月发布的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十七条作出更详细的规定：“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第 19 条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益”。

然而，在适用上述规定时，我们需要考虑到深圳地区的特殊情况：由于征转地不彻底、用房需求激增、建筑管理制度跟不上等原因，深圳自二十世纪八十年代以来积累了大量的历史遗留违法建筑；为解决这一问题，政府主管部门颁布了诸如《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等一系列规定，试图对相关“合法外建筑”进行甄别与“合法化”处理；2008年《深圳市城市更新办法》颁布，更是为相关权利主体的“小产权房”提供了“转正”的动力与通道。

如此一来，法院在审理“小产权房”买卖合同纠纷时，至少需要面对两个问题：其一是买卖行为的有效性不确定——涉案房屋现在或未来是否能够通过“合法化”流程“转正”，不要说法院，很多时候常常连主管部门都不一定说得准；其二是合同无效后的“差价损失”的评估标准问题，涉案房屋是要以现状价值评估，还是以“转正”之后的价值来评估，目前还没有相关的指引可供参考。如此一来，在涉案房产交付使用之后，法院对当事人（尤其是卖方）所提出的合同无效之诉，采用“行政处理在先”的原则，是一个较为稳妥的做法。

不过这种做法事实上没有起到定纷止争的作用，且事实上鼓励了“小产权房”的交易，与近年来政府的基调有出入。在“大力整治违法建筑”的政策风险下，未来对“小产权房”买卖纠纷的相关处理，会不会采取更加有力的措施，有待进一步观察。

三、相关实务应用简析

在城市更新过程中，“小产权房”本身缺少明确的产权登记。在司法机关相关转让行为不做实体处理的情况下，相关当事人可借助相关转让行为，达到调整利益分配、减少阻力、促使项目推进的等效果。比如，根据《城市更新税收政策指引》的规定，被拆迁居民取得拆迁补偿免征个人所得税，但被拆迁单位取得拆迁补偿应计入企业所得税应税所得；在此情况下，公司如是“小产权房”的实际权利人，可在权利主体确认之前，将相关物业产权转让给可控的、非关联的自然人，以此减少所得税的税负。

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